Jak dobrze kupić mieszkanie – część 2, wybieramy mieszkanie od dewelopera

Przychodzi w którymś momencie taki czas, że po fazie analizy, które mieszkanie zechcemy kupić, dojrzewamy w końcu do podjęcia decyzji. Oglądaliśmy mniej lub więcej propozycje i mamy wreszcie upatrzony lokal, w którym zechcemy zamieszkać. Jest to więc czas, kiedy dochodzimy do etapu negocjacji ceny i weryfikacji formalnych warunków zakupu. Warto obiema rzeczami zająć się równolegle aby nie okazało się, że mieszkanie jest świetne, cenę mamy już dobrą, a tuż przed podpisaniem umowy dowiadujemy się, że mieszkanie ma nieuregulowany status prawny, a deweloper jest niewiarygodny.
Ponieważ znacząco różni się zakup mieszkania u dewelopera i na rynku wtórnym, prześledźmy te procesy osobno.
Nie jest prawdą, że z deweloperem nie można negocjować cen, w tej chwili, przy dużej ilości ofert na rynku i zapowiedzi kolejnych inwestycji, deweloperzy muszą dość ostro walczyć do klienta i zwykle są dość otwarci na rozmowę o cenach. Oczywiście może zdarzyć się, że dana firma ma swoją inną politykę lub inwestycja z góry jest tak atrakcyjna, że mieszkania sprzedają się dość szybko. Reasumując zawsze trzeba próbować, niemniej jednak jeśli deweloper od początku jest nieustępliwy, oznacza to, iż w tym przypadku na obniżkę nie możemy liczyć.
Co warto wiedzieć na temat dewelopera zanim podpiszemy umowę ? Najważniejszą rzeczą na dzień dzisiejszy jest uzyskanie informacji czy sprzedaż mieszkania odbywa się według zasad określonych w obowiązującej od 2 lat ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wspomniane przepisy znacząco poprawiły pozycję kupującego, natomiast musimy pamiętać, że wciąż nie wszystkie inwestycje podlegają w.w. ustawie, co może mieć miejsce, jeśli firma uzyskała pozwolenie na budowę przed wejściem w życie nowego prawa. Jeśli taka sytuacja ma miejsce nie znaczy to oczywiście, że mieszkania nie należy kupować, powinniśmy jednak w takiej sytuacji nieco baczniej przyjrzeć się deweloperowi, szukając w internecie informacji na temat jego wiarygodności, sprawdzając jakie inwestycje zostały przez niego wcześniej zrealizowane, a także odwiedzając już gotowe osiedle, gdzie można spróbować podpytać się mieszkańców o ich opinie. Pamiętajmy, że mieszkanie kupujemy na lata i warto wcześniej poświęcić dużo czasu aby w przyszłości uniknąć kłopotów. W opisywanym teraz przypadku umowę zawieramy zwykle „standardowym” trybem, a więc najczęściej umowę przedwstępną, a której określony być powinny podstawowe elementy transakcji, takie jak warunki przeniesienia własności, cena, termin oddania mieszkania do użytkowania, szczegółowy opis lokalu, warunki zapłaty ceny. Umowa przedwstępna może, lecz nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. U niektórych deweloperów zanim podpisujemy umowę przedwstępną, zawieramy prostą umowę rezerwacyjną, gdzie wpłacamy niewielką kaucję, zwykle od 500 do 2000 złotych i zobowiązujemy się do zawarcia umowy przedwstępnej w określonym terminie, pamiętajmy żeby zadbać ażeby kaucja była zwrotna w sytuacji, w której zrezygnujemy z zakupu. Własność mieszkania natomiast przechodzi na nas w momencie podpisania umowy już w formie aktu notarialnego, co może nastąpić dopiero w momencie kiedy inwestycja zostanie zakończona, zostanie wydana zgoda na użytkowanie, a lokal został wyodrębniony jako osobna własność ze swoją księgą wieczystą. Zdarzają się przypadki kiedy deweloper oddaje nam już klucze do mieszkania, ale zwleka z podpisaniem umowy końcowej, ze względu na nieuregulowany status prawny inwestycji i właśnie przed takimi przypadkami bronią nas przepisy nowej, tak zwanej ustawy deweloperskiej.
W takim przypadku decydując się na zakup mieszkania, deweloper ma nam obowiązek przedstawić, jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, prospekt emisyjny, w którym powinny się znajdować się podstawowe informacje na temat danej inwestycji. Deweloper powinien również przekazać nam wzór umowy deweloperskiej, a także na nasze żądanie informacje o swojej sytuacji finansowej. Jeśli wszystkie warunki będą nam odpowiadać, dochodzi do podpisania umowy deweloperskiej, w formie aktu notarialnego, którego koszty po połowie ponosi osoba kupująca oraz deweloper. W umowie muszą znajdować się między innymi informacje o: cenie, terminach wpłaty przez nas kolejnych transz, termin odbioru mieszkania oraz termin przeniesienia na nas własności. To co dla nas jest szczególnie ważne, to zabezpieczenie naszych pieniędzy, które w transzach wpłacamy na poczet ceny. Deweloper nie może z nich dowolnie korzystać i przeznaczać na inne cele. Trafiają one na bankowy rachunek powierniczy, który może być zamknięty, wtedy deweloperowi bank wypłaci środki dopiero po przeniesieniu na nas własności mieszkania lub rachunek otwarty, z którego bank wypłaci pieniądze dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu budowy. W ten więc sposób dość skutecznie zabezpieczany jest nasz interes w relacji z deweloperem. Końcowym etapem transakcji jest protokolarny odbiór gotowego mieszkania i przeniesienie prawo jego własności. Ten ostatni etap następuje również aktem notarialnym, którego koszt zwykle my ponosimy, chociaż coraz częściej również tą kwotę bierze na siebie deweloper. Pamiętajmy natomiast, że przy zakupie nowego mieszkania nie płacimy 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, do czego jesteśmy zobowiązani jeśli kupujemy na rynku wtórnym.
Jak wygląda proces zakupu właśnie na rynku wtórnym opiszemy w kolejnej części naszego cyklu.

0